sábado, 11 de maio de 2013


O que se entende por Despejo com denúncia cheia e denúncia vazia na lei do inquilinato?


 




Entende-se por denúncia cheia aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com apresentação de justificativa, conforme disposto na Lei8.245/91:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.







Denúncia vazia é a faculdade muito usada em locação de imóveis. Pois coloca fim ao contrato sem que o proprietário do bem precise apresentar qualquer motivo ou justificativa.

Apesar de válida, a denúncia vazia causa muitos transtornos sociais; entretanto, seu uso é permitido no Brasil, com fulcro no art. 46, § 2º, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

A resolução do contrato poderá ocorrer independente de notificação ou aviso.
Ocorre quando, após o término de um contrato residencial por prazo determinado (30 meses ou mais), o inquilino permanece no imóvel, sem manifestação contraria do proprietário, tornando o contrato por prazo indeterminado,ficando mantidas as demais cláusulas do contrato. Após isso, pode o proprietário reaver o seu imóvel, ajuizando uma ação de despejo por denúncia vazia.

Já o fulcro da denuncia vazia de imóveis não-residenciais é nos artigos 56 e 57 da lei da Lei 8245/91.

“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

Até trinta dias do vencimento a ação de despejo pode ser ajuizada sem qualquer notificação na hipótese do artigo 56 da lei. No entanto, estando a locação vigorando por mais de trinta dias após o vencimento do contrato, então sim, é necessário a notificação chamada de premonitória, onde o locatário deve ser comunicado da intenção do locador em retomar o imóvel, apenas deixando claro que deve desocupar o mesmo no prazo de trinta dias, hipótese do artigo 57 da lei. Porém, caso o inquilino não venha desocupar o imóvel deve-se, ajuizar, na seqüência a ação de despejo.

Aparentemente a intenção do legislador foi viabilizar e fomentar o interesse no investimento de imóveis de renda, estabelecendo assim um maior prazo, igual ou superior a trinta meses, dando o privilégio da "denúncia vazia", facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este objetivo, porém, resguardando, nessa hipótese, um prazo de vigência maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.

 Autor: Dr Alan Oliveira/ jurisway.

sábado, 27 de abril de 2013

Aluga Imóvel em Condomínio??? Saiba quais despesas você tem que pagar.



Há grande duvida por parte dos locatários de imóveis em condomínios, sobre quais taxas ou despesas são de sua responsabilidade.



A Lei nº 8245/91, mais conhecida como A Lei do Inquilinato, diferencia as despesas no condomínio entre despesas ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS.
O inquilino tem a obrigação de pagar apenas as despesas Ordinárias, que são despesas, gastos, do dia-dia do condomínio, conforme;

 Art. 23. O locatário é obrigado a:

        VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
        XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
        1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
        2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
        3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.


Portanto deve arcar Inquilinos com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias. De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição:

Ordinárias: Manutenção e pequenos reparos de emergência.
Extraordinárias: Benfeitorias para o prédio.

Tabela:
Despesas ordinárias
Despesas extraordinárias
Pintura de partes comuns
Pintura de fachada
Despesas regulares com funcionários (salários, encargos)
Indenizações trabalhistas
Consumo de água, luz, gás
Reformas e ampliações do imóvel
Manutenção de elevador, piscina, jardim etc.
Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer
Material de limpeza
Projetos de paisagismo e decoração
Honorários de administradora
Fundo de obras
Prêmios de seguros
Fundo de reserva
Telefone de uso coletivo

·         No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.
·         Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos.



O rol dessas despesas não é taxativo, outras poderão ser aí ser incluídas, desde que destinadas a conservação, manutenção, imprescindíveis ao seu uso. Assim, quem se utiliza do edifício, sendo locatário da unidade autônoma, deverá pagar por estar tirando proveito destas despesas.

È importante ressaltar que o locatário somente será obrigado a pagar tais despesas se for devidamente comprovadas e com previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo a qualquer tempo ser reclamada tal comprovação.

Escrito por: Alan Oliveira- Advogado Imobiliário.

Bibliografia: Diniz, Maria Helena, Lei de locações de imóveis urbanos comentadas: Maria Helena Diniz-11.ed.rev e atual.-São Paulo:Saraiva,2010.

quinta-feira, 25 de abril de 2013

Conheça os principais cuidados para a aquisição de um lote urbano


A venda de terrenos em Franca vem aumentando as estatísticas no setor de habitação. Números do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo apontam que a Capital do Calçado está no topo da lista das cidades que mais venderam lotes nos últimos anos.

Analisar o crescimento da vizinhança, o comércio, transporte público são fatores para se avaliar antes da compra.


As  principais dicas para comprar um lote vão te ajudar a fazer uma aquisição tranquila . O baixo custo de manutenção, a maior valorização com o passar dos anos e a estabilidade tem feito com que o lote tenha se tornado uma das principais formas de investimento, seja para moradia ou como uma alternativa de renda. Porém a decisão de compra deve ser amparada por cuidados básicos para evitar problemas futuros. Confira as nossas dicas e faça um bom negócio.








Principais cuidados:
1° – O primeiro passo é verificar o histórico da empresa responsável pelo loteamento, pedir referências sobre os loteamentos lançados anteriormente e visitá-los.
2° – Escolher um bom empreendimento também depende de verificar sobre quais serviços essenciais estarão instalados, quem irá administrá-los e se o loteamento é fechado ou aberto.
3° – Visite o local que se deseja adquirir um lote é fundamental para conhecer a infra-estrutura das ruas, iluminação, segurança e verificar a demarcação dos lotes.
4° – Confira no Registro de Imóveis o registro do loteamento, as licenças e a aprovação do projeto. É recomendável também verificar informações junto aos órgãos ambientais e prestadores de serviços públicos de água e luz. Sobre a obra, deve-se buscar a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO), que confere um “Selo de Regularidade de Aprovação” às obras regulares.
5° – Consulte o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) para verificar sobre a idoneidade da empresa corretora.
6° – Loteamentos irregulares não se preocupam muito com o futuro de seus recebimentos. Por isso, antes de concluir o negócio, deve-se verificar quem financia o parcelamento e qual documentação é exigida.
7° – Para efetuar o pagamento, o consumidor deve dar a entrada ou sinal com cheque nominal à empresa, além de exigir um recibo de sinal e um contrato que descreva de forma detalhada o empreendimento.
8° – É necessário olhar com atenção a documentação do lote. Caso o lote seja irregular a documentação irá denunciar se ele está instalado próximo a áreas de mananciais ou de proteção ambiental.
9° – Duvide dos preços baixíssimos, isso pode significar que o terreno está sendo colocado em nome de uma associação de moradores e uma quota irregular vendida.
10° – Uma das principais prioridades é verificar a matrícula individual do lote, que garante ao proprietário que aquilo não é fruto de uma ocupação irregular. Essa conferência pode evitar 95% dos problemas que podem ser descobertos com a compra de terrenos.
Em resumo, a compra de imóveis deve ser analisada previamente, com toda cautela, sob pena de se perder o dinheiro de uma vida de trabalho investindo num negócio desastroso.


Fonte: Zap imoveis , Diário da Franca


terça-feira, 23 de abril de 2013

Tire suas Dúvidas sobre a divulgação de imóveis na internet

É muito comum algumas pessoas sonharem com os benefícios de ter um site na internet e esperar um retorno rápido, porem muitos acabam se frustrando pela falta de retorno e o alto investimento.

A razão dessa falta de retorno muitas vezes ocorre pela falta de planejamento de como será feita a divulgação do site, imóveis que muitas vezes não tem informações nem fotos, alem de sites mal feitos onde o cliente não consegue visualizar os detalhes do imóvel e nem entrar em contato com o corretor.

O seu site deve ser tratado como a linha telefônica que você adquiriu para realizar seus negócios, ou seja, se você divulgar seu número de telefone somente para amigos, acha que vai receber quantas ligações de clientes? Então para seu site ter retorno você deve divulgá-lo em todas as ferramentas disponíveis na web.

Outro erro comum que os corretores cometem é achar que só por ter um site, ele vai ficar logo entre os primeiros nos mecanismos de buscas ex: Google. Geralmente quando o cliente vai fazer uma pesquisa no Google ele acessa no máximo até a terceira página, daí em diante as chances de o cliente acessar outros sites diminuem muito.

Algumas dicas para divulgar seu site

1- Para divulgar seu site e vender mais imóveis comecem primeiro inserindo um texto com a descrição dos seus serviços os tipos de imóveis e a região onde atua. Não deixe de inserir fotos em todos os seus imóveis e detalhar as características de cada um.

2- Uma dica muito importante é divulgar links do seu site em vários sites gratuitos, porque assim seu site subira rápido nos mecanismos de busca, não se esqueça de sempre inserir um link para seu site.

Anuncie em portais de imóveis porque o objetivo do portal de imóveis é diminuir seu custo com publicidade, porem se o portal não atrair visitantes para seu site através de um link ao invés de divulgar seu site você estará pagando para divulgar o portal. Procure gastar pouco com esse tipo de anuncio e tente anunciar no máximo de portais possíveis existem varias opções de portais gratuitos específicos para o mercado imobiliário.

3- Não se esqueça de colocar o endereço do seu site em placas, cartões, jornais e em todos os impressos que você enviar, porque assim estará ajudando as pessoas a localizá-lo.

4- Também trás um bom retorno criar uma assinatura de email relacionada ao seu site, pois assim fica mais fácil seus clientes acharem seus contatos, lembrarem do seu site e indicarem para os amigos.


Assinatura de email : contato@publicidadeimobiliaria.com.br
5- Outra forma interessante de divulgar seu site e participar de redes sociais como Orkut, facebook ,Twitter etc. pois cada vez mais as pessoas tem acessado essas redes a procura de imóveis, mas lembre-se sempre insira um link para seus site e também não seja chato enchendo o perfil de seu amigos ou seguidores com anúncios.
Amigos corretores de imóveis ao seguirem as dicas acima, tenho certeza que encontrarão os melhores resultados da Internet. Façam e surpreendam-se. Afinal a maioria das recomendações acima não envolve custos. Não custa nada tentar!
Autor: Rony de lima meneses,